Μισθώσεις ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών για περιορισμένη χρονική διάρκεια


Την παραδοσιακή κράτηση ενός δωματίου για τις ανάγκες των ταξιδιών μας έχει αντικαταστήσει σε έναν μεγάλο βαθμό η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, η οποία δεν περιλαμβάνει μόνο την μίσθωση αυτοτελούς και ανεξάρτητου διαμερίσματος αλλά και τη μίσθωση δωματίου εντός διαμερίσματος. Ολοένα και περισσότεροι ταξιδιώτες επιλέγουν γνωστή ψηφιακή πλατφόρμα, διά της οποίας μπορούν να δουν το κατάλυμα, να αναγνώσουν την ακριβή περιγραφή του αλλά και σχόλια άλλων διαμενόντων σε αυτό. Την αυξανόμενη αυτή τάση φαίνεται να εντόπισε ο έλληνας νομοθέτης, ο οποίος θέλησε να οριοθετήσει τις προϋποθέσεις μίας τέτοιας μίσθωσης αλλά και την φορολογία της, ωστόσο σχετικές ρυθμίσεις κοινοτικού δικαίου δεν υφίστανται προς το παρόν.

Αρχικά, ο νομοθέτης επιλέγει να εξειδικεύσει βασικούς όρους που αναφέρονται στο με αριθ. 111 άρθρο του Ν. 4446/2016 (όπως προσφάτως τροποποιήθηκε με τα άρ. 83-84 του Ν. 4472/2017). Επομένως, ως ακίνητο θεωρείται α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια και δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Προκειμένου να είναι σύμφωνη η μίσθωση με το νέο αυτό νομοθετικό πλαίσιο, ο διαχειριστής του ακινήτου θα πρέπει απαραιτήτως να είναι εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ο αριθμός εγγραφής στου να συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής, και, τέλος, η καταχώρηση θα πρέπει να πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Υποχρεωτική, δε, καθίσταται η υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής (για όσους δεν διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας) σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε., χωρίς την υποχρέωση υποβολής Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος, ενώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

Σημειωτέον, δε, ότι η περίοδος βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν προβλέπεται για περισσότερες από 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος (ή για περισσότερες από 60 ημέρες για ακίνητα σε νησιά άνω των 10.000 κατοίκων), τυχόν δε υπέρβαση της διάρκειας αυτής επιτρέπεται μόνο εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Βέβαια, ρητώς προβλέπεται ότι ανά ΑΦΜ δικαιούχου δεν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση για περισσότερα από δύο ακίνητα, τα οποία μάλιστα θα πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδό 9 τετραγωνικά μέτρα, υποχρεωτικό αερισμό, κλιματισμό και θέρμανση. Συνεπώς, ο εκάστοτε εκμισθωτής οφείλει να είναι προσεχτικός ως προς την τήρηση των εν λόγω προϋποθέσεων, άλλως απειλείται με την επιβολή διοικητικού προστίμου ύψους 5.000 ευρώ, το οποίο θα επιβάλλεται και θα εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε, ενώ σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων αυτών, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί ότι η συγκεκριμένη μίσθωση ακινήτου απαλλάσσεται του Φ.Π.Α. και με την προσθήκη του νέου άρθρου 39Α (διά του άρ. 83 του Ν. 4472/2017) ορίζεται ότι το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με εφαρμοστέες τις διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167) – όπερ σημαίνει με συντελεστές 15% από το πρώτο ευρώ μέχρι τα 12.000 ευρώ, 35% στο τμήμα από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τα 35.000 ευρώ - εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

Στόχος του νομοθέτη ήταν η διάταξη του άρθρου 111 να τεθεί σε ισχύ από την 01.02.2017. Ωστόσο, με το άρθρο 36 Ν. 4465/2017 προβλέφθηκε ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα και ότι οι συγκεκριμένες διατάξεις ισχύουν μετά την πάροδο ενός μήνα από τη δημοσίευση της προαναφερθείσας κοινής υπουργικής απόφασης. Είναι, λοιπόν, εμφανές ότι εάν δεν εκδοθεί σχετική ΚΥΑ, η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων φαντάζει δυσχερής, ενώ μέχρι και σήμερα δεν έχει τεθεί σε λειτουργία το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Αικατερίνη Η. Παπαδημητρίου
Δικηγόρος, ΜΔΕ Ιδιωτικού Διεθνούς Δικαίου