ΑΚΙΝΗΤΑ - ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Ποιους φόρους καλείται να καταβάλει ο αγοραστής ακινήτου;

Ανάλογα με την περίπτωση, ο αγοραστής ακινήτου καλείται να καταβάλει ή τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ή τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ. Δεδομένου όμως ότι η υποχρέωση σε καταβολή ΦΠΑ έχει ανασταλεί (προαιρετικά) μέχρι και τις 31.12.2022, αυτήν την στιγμή ο αγοραστής επιβαρύνεται μόνο με τον ΦΜΑ. Ειδικότερα:

α.  Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο γενικός κανόνας είναι ότι ο ΦΜΑ καταβάλλεται όταν ο αγοραστής δεν είναι υπόχρεος σε καταβολή ΦΠΑ. Στην πράξη, μέχρι και τις 31.12.2022 ο αγοραστής θα είναι υπόχρεος για την καταβολή μόνο ΦΜΑ. Από την 1.1.2023 ο αγοραστής θα καταβάλει τον ΦΜΑ μόνο όταν δεν οφείλεται ΦΠΑ (ΦΠΑ θα οφείλεται όταν το ακίνητο είναι νεόδμητο και η μεταβίβαση γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό, βλ. αναλυτικά κατωτέρω).

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στο 3% της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι μεγαλύτερη. Επιπλέον, ο αγοραστής καταβάλει δημοτικά τέλη που υπολογίζονται στο 3% του ΦΜΑ. Δηλαδή, έστω ότι η αξία του ακινήτου είναι 100.000€, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε (100.000 x 3% =) 3.000€ και τα τέλη σε (3.000€ x 3% =) 90€.

Ο ΦΜΑ πρέπει να πληρωθεί πριν την υπογραφή του αγοραπωλητήριου συμβολαίου, καθώς η εξόφλησή του αποτελεί προϋπόθεση της πώλησης. Πρόκειται για μία απλουστευμένη διαδικασία, η οποία πλέον γίνεται ηλεκτρονικά. Ο πωλητής και ο αγοραστής υποβάλλουν ηλεκτρονικό αίτημα στην ΔΟΥ στην χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο και η τελευταία εκδίδει την ταυτότητα πληρωμής. Εν συνεχεία, ο αγοραστής καταβάλει ηλεκτρονικά το υπολογισθέν ποσό.

Κρίσιμο είναι να αναφερθεί ότι ο αγοραστής πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται (υπό προϋποθέσεις και μέχρι ένα συγκεκριμένο όριο) από την καταβολή του ΦΜΑ (ίσως hyperlink εδώ για να βγαίνει στην ερώτηση 2).

β. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)  

Μέχρι και την 31.12.2022, η επιβολή ΦΠΑ επί μεταβίβασης ακινήτου έχει προαιρετικά (δηλαδή κατόπιν αίτησης του υποχρέου σε απόδοση ΦΠΑ) ανασταλεί. Από την 1.1.2023 και εφεξής, ο ΦΠΑ 24% θα επιβάλλεται για αγορά ακινήτων, εφόσον η μεταβίβαση γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά και εφόσον η οικοδομική άδεια τους έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006.

O ΦΠΑ βαρύνει επίσης την παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης, τη μεταβίβαση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας και τη σύσταση ή την παραίτηση από το δικαίωμα της δουλείας επί των ως άνω ακινήτων.

Σημειώνεται ότι απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι δικαιούχοι απαλλαγής από τον ΦΜΑ λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ ισχύει για όλη την αξία της παράδοσης του μεταβιβαζόμενου ως πρώτη κατοικία ακινήτου (ΠΟΛ 1083/2006).

Κατά τη διάρκεια ενός ελέγχου, ο φορολογούμενος μπορεί ενδεικτικά να κληθεί να δικαιολογήσει εάν τα χρήματα ενός κοινού τραπεζικού λογαριασμού ανήκουν στον ίδιο ή σε συνδικαιούχους, να παρέχει στοιχεία για την πηγή των πιστώσεων που εμφανίζονται στους τραπεζικούς του λογαριασμούς και δεν καλύπτονται από το εισόδημα που έχει δηλώσει, να εξηγήσει την προέλευση των εμβασμάτων που τυχόν έστειλε σε ελληνικούς λογαριασμούς από λογαριασμούς που διατηρεί στο εξωτερικό και να αναλύσει την πηγή προέλευσης των χρημάτων, να αποδείξει εάν και πώς φορολογήθηκε το κέρδος από επενδύσεις που πραγματοποίησε στο εξωτερικό, κ.ά.

Η ομάδα μας, σε συνεργασία με έμπειρους λογιστές, είναι δίπλα σε κάθε ελεγχόμενο φορολογούμενο παρέχοντας εξατομικευμένη υποστήριξη κατά την διάρκεια του ελέγχου με σκοπό την καλύτερη δυνατή έκβασή του και την αποφυγή πληρωμής φόρων και προστίμων. Αναλαμβάνουμε, επίσης, τη διαδικασία της ενδικοφανούς προσφυγής ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, απαραίτητο προστάδιο για την προσφυγή στα διοικητικά δικαστήρια, και χειριζόμαστε την υπόθεση και ενώπιον της διοικητικής και ποινικής δικαιοσύνης σε κάθε βαθμό δικαιοδοσίας.

Πρωταρχική επιδίωξή μας είναι η άμεση ολοκλήρωση κάθε ελέγχου χωρίς να χρειαστεί ο φορολογούμενος να προσφύγει στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών ή στη Διοικητική Δικαιοσύνη. Αποφεύγεται έτσι η καθόλου αμελητέα δαπάνη που απαιτείται για τη διαδικασία της ενδικοφανούς προσφυγής και της δικαστικής διαμάχης και ο φορολογικός έλεγχος ολοκληρώνεται σε σύντομο χρόνο. Η προσέγγισή μας είναι πρακτική και ρεαλιστική και οι λύσεις που προσφέρουμε στους εντολείς μας σκοπεύουν στην επίτευξη του καλύτερου δυνατού αποτελέσματος και στην συνέχιση της οικονομικής δραστηριότητάς τους χωρίς προσκόμματα και επιβαρύνσεις.