04 – Απαιτείται έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο;

Με την κατακύρωση του ακινήτου και την καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή, ο τελευταίος μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο ‘’καθαρό’’ όπως συχνά λέγεται, δηλ. απαλλαγμένο από τα βάρη (π.χ. υποθήκη). Συγκεκριμένα, αντίθετα με ότι συμβαίνει στις συνήθεις αγοραπωλησίες, ο υπερθεματιστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την εξάλειψη οποιασδήποτε υποθήκης, προσημείωσης ή κατάσχεσης βάρυνε το ακίνητο πριν τον πλειστηριασμό, αποδεσμευόμενος από οποιαδήποτε σχετική ευθύνη. Αυτό, ωστόσο, σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος υπερθεματιστής μπορεί να παρακάμψει τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, ο οποίος είναι απολύτως απαραίτητος και στην περίπτωση απόκτησης ενός ακινήτου μέσω της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Κι αυτό διότι ελλοχεύουν άλλοι νομικοί κίνδυνοι που σχετίζονται με τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επί του ακινήτου. Για παράδειγμα, τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (π.χ. δουλεία οίκησης), πέραν της υποθήκης και της προσημείωσης, δεν αποσβέννυνται με τον πλειστηριασμό αλλά εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο.

Επιπλέον, υπάρχει περίπτωση το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να διεκδικείται από τρίτο πρόσωπο, ή να είναι αντικείμενο μακροχρόνιων δικαστικών διενέξεων, με αποτέλεσμα να ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποκτήσει ο δυνητικός υπερθεματιστής το ακίνητο και στη συνέχεια τρίτος να το διεκδικήσει από αυτόν. Είναι εξίσου πιθανό, το ακίνητο να έχει απαλλοτριωθεί και ο αγοραστής να μην αποκτήσει ποτέ κυριότητα σε αυτό. Δηλαδή, ακριβώς επειδή ο πλειστηριασμός αποτελεί έναν παράγωγο τρόπο κτήσης (δηλαδή ο υπερθεματιστής το αποκτά από τον οφειλέτη και στην ουσία αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης στο ακίνητο), στην περίπτωση που ο οφειλέτης δεν είχε πράγματι στην κυριότητά του το ακίνητο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει ακόμα και σε απώλεια της κυριότητας από τον αγοραστή-υπερθεματιστή. Για το λόγο αυτό, η ενδελεχής έρευνα στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο κρίνεται απολύτως αναγκαία για την αποτελεσματική προστασία των συμφερόντων του υποψηφίου πλειοδότη.

03 – Ποια είναι η τύχη της μίσθωσης όταν είναι επαγγελματική;

Ειδικά για ακίνητο μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση δηλαδή της επαγγελματικής μίσθωσης ο νέος κτήτορας του ακινήτου δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, όπως συμβαίνει με τη μίσθωση κατοικίας, αλλά έχει τη δυνατότητα μετά την πάροδο δύο μηνών να εκτελέσει άμεσα την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης κατά του μισθωτή και να τον αποβάλει από το μίσθιο.

02 – Τι συμβαίνει εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο ως κατοικία;

Σύνηθες ζήτημα που μπορεί να ανακύψει και να απαιτεί συμβουλευτική υποστήριξη από δικηγόρο, είναι αυτό της μίσθωσης. Οι μισθώσεις, πλην των άνω 9ετίας επαγγελματικών, δεν καταχωρούνται στο Υποθηκοφυλακείο. Στην περίπτωση αυτή μίσθωσης ακινήτου όπου δεν ασκείται επιχείρηση, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλλει το μισθωτή, εφόσον η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης, με αποτέλεσμα να υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή. Ωστόσο, εάν η μίσθωση καταρτίστηκε σε χρόνο μεταγενέστερο της κατάσχεσης, ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σε προθεσμία ενός μήνα από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση λύεται σε δύο μήνες.

01 – Γιατί χρειάζομαι τη συμβουλευτική υποστήριξη και τις υπηρεσίες ενός δικηγόρου;

Ο εξειδικευμένος δικηγόρος μπορεί να συνδράμει τον υποψήφιο πλειοδότη ακόμα και σε προγενέστερο στάδιο κατά την αναζήτηση του ακινήτου και να τον βοηθήσει με τις κατάλληλες συμβουλές να προβεί στην ορθότερη επιλογή. Για παράδειγμα είναι πολύ συχνό φαινόμενο να εκπλειστηριάζονται χωριστά τα ποσοστά συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου σε ένα ακίνητο (πχ. χωριστά το 50% και χωριστά το άλλο 50%) ή να εκπλειστηριάζεται χωριστά η ψιλή κυριότητα και χωριστά η επικαρπία. Τότε είναι απαραίτητο ο υποψήφιος πλειοδότης να ενημερωθεί για τις νομικές συνέπειες σε περίπτωση κατακύρωσης ενός μόνο ποσοστού κυριότητας του ακινήτου ή μόνο της ψιλής έναντι της πλήρους κυριότητας. Παράλληλα ζητήματα παρουσιάζονται όταν εκπλειστηριάζονται ταυτόχρονα περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες και αποθηκευτικοί χώροι, που όμως αποτελούν ενιαίο λειτουργικό όλον ως ακίνητο, με συνέπεια να μπορούν να δημιουργηθούν μεγάλα προβλήματα την επόμενη μέρα του πλειστηριασμού.

Η συμβουλευτική υποστήριξη από δικηγόρο σε όλη τη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι εξόχως σημαντική για την αντιμετώπιση όλων των ζητημάτων που αναμένεται να ανακύψουν κατά τη δήλωση συμμετοχής στο συγκεκριμένο πλειστηριασμό, κατά την υποβολή των προσφορών αλλά και μετά την κατακύρωση του ακινήτου. Κατά την υποβολή της αίτησης συμμετοχής, ο δικηγόρος ορίζεται ως αντίκλητος, δηλ. ως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο επικοινωνίας του υποψήφιου πλειοδότη.

Κρίσιμη είναι ακόμα η έρευνα και η ενημέρωση του εκάστοτε υποψηφίου για τις νομικές διαδικασίες που μπορεί να εκκρεμούν και να επηρεάζουν το κύρος του πλειστηριασμού (πχ. έλεγχος για τυχόν ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής).

05 – Ποιες είναι οι υπηρεσίες που μπορεί να μου παρέχει ένας εξειδικευμένος δικηγόρος στην αγορά ακινήτων μέσω πλειστηριασμού;

• Συμβουλευτική υποστήριξη κατά το στάδιο της αναζήτησης του ακινήτου
• Έρευνα σχετικά με την ύπαρξη μίσθωσης του ακινήτου
• Δήλωση συμμετοχής στον πλειστηριασμό, κατάθεση της εγγυοδοσίας
• Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο
• Αξιολόγηση των νομικών κινδύνων που ελλοχεύουν
• Υποβολή προσφοράς και παρακολούθηση της πλειοδοτικής διαδικασίας με διαρκή έλεγχο των τεκταινόμενων
• Καταχώριση- μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο

06 – Ποιοι είναι οι όροι συμμετοχής στη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού;

Προκειμένου να συμμετάσχετε στη διαδικασία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού θα πρέπει να καταβάλλετε ως εγγυοδοσία ποσό που αντιστοιχεί στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς. Η καταβολή της εγγύησης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί δύο εργάσιμες μέρες πριν την ορισθείσα ημέρα του πλειστηριασμού, πρακτικά δηλαδή την τελευταία Παρασκευή πριν την Τετάρτη ή Πέμπτη που διενεργείται ο πλειστηριασμός.

07 – Είναι ασφαλές να καταβάλλω το ποσό της εγγυοδοσίας που απαιτείται προκειμένου να συμμετάσχω στον πλειστηριασμό;

Το ποσό κατατίθεται σε ειδικό επαγγελματικό λογαριασμό που τηρεί ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (δηλ. ο συμβολαιογράφος). Εφόσον τελικά το ακίνητο δεν κατακυρωθεί σε εσάς, το ποσό που είχατε καταβάλλει ως εγγύηση συμμετοχής επιστρέφεται στο λογαριασμό σας από το συμβολαιογράφο.

08 – Ποια είναι η διαδικασία της πλειοδοσίας και η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού;

Η χρονική διάρκεια του πλειστηριασμού, ορίζεται εκ του νόμου σε 4 ώρες. Παρ' όλα αυτά δίνεται δυνατότητα παράτασης αυτής της χρονικής διάρκειας κατά 5 λεπτά στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει προσφορά κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου.

Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας. Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη. Ο μέγιστος συνολικός αριθμός παρατάσεων ο οποίος μπορεί να δοθεί είναι 24, ήτοι 2 ώρες μετά το πέρας της αρχικά ορισμένης χρονικής στιγμής λήξης της κανονικής χρονικής διάρκειας του 4ώρου. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως η τερματική συνθήκη εκάστου 5λέπτου διατηρείται ως εξής:

• Αν κατά τη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού της επιπλέον χρονικής διάρκειας του 5λέπτου δεν υποβληθεί προσφορά τότε ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας
• Αν όμως υποβληθεί προσφορά τότε δίνεται εκ νέου παράταση 5λεπτών, με την ίδια τερματική συνθήκη.
• Στο 24ο πεντάλεπτο, 2 ώρες μεταγενέστερα της χρονικής στιγμής λήξης, ακόμα και αν υπάρξει προσφορά στη χρονική διάρκεια του τελευταίου λεπτού, δεν δίνεται επιπλέον παράταση και ο πλειστηριασμός θεωρείται λήξας.

Από τα παραπάνω αντιλαμβάνεται κανείς ότι η διαδικασία της πλειοδοσίας είναι αρκετά αγχωτική για το μέσο χρήστη, καθώς απαιτούνται γρήγορα αντανακλαστικά, εμπειρία και εξοικείωση. Για το λόγο αυτό, και προκειμένου ο μέσος πλειοδότης να αισθανθεί ασφάλεια κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, είναι συνετό να απευθυνθεί σε εξειδικευμένο δικηγόρο, ο οποίος θα του παρέχει τα απαραίτητα εχέγγυα για τη διασφάλιση των συμφερόντων του.

09 – Υπάρχει η δυνατότητα να επισκεφτώ το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται;

Πρόκειται για μία δυνατότητα που παρέχει ο νόμος και που δεν είναι ευρέως γνωστή. Ο δικαστικός επιμελητής που συντάσσει την έκθεση κατάσχεσης οφείλει να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (δηλ. στο συμβολαιογράφο που διενεργεί τον πλειστηριασμό), σημείωμα στο οποίο θα ορίζονται οι ημέρες και ώρες επίσκεψης για τους πιθανούς πλειοδότες του ακινήτου, το αργότερο επτά ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού. Η επίσκεψη του ενδιαφερόμενου πλειοδότη πραγματοποιείται με τη συνοδεία δικαστικού επιμελητή.

10 – Επιβαρύνομαι με κάποια επιπλέον έξοδα πέρα από το ποσό που θα καταβάλλω για την κατακύρωση του ακινήτου (δηλ. το πλειστηρίασμα);

Μετά την κατακύρωση του ακινήτου, ο δικηγόρος αναλαμβάνει τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου ή στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, εάν η περιοχή ανήκει στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Με τη μεταγραφή ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου στο νέο ιδιοκτήτη. Για τη μεταγραφή απαιτούνται τα σχετικά έξοδα. Αναλόγως εάν πρόκειται για Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο τα έξοδα διαφέρουν, ωστόσο για τις ανάγκες ενός κατά προσέγγιση υπολογισμού, τα έξοδα μεταγραφής υπολογίζονται ως εξής:
5 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ 24% επί της αξίας του τιμήματος εάν πρόκειται για
Υποθηκοφυλακείο και 6 τοις χιλίοις συν ΦΠΑ εάν πρόκειται για Κτηματολόγιο.
Τέλος, ο υπερθεματιστής βαρύνεται με:

• το φόρο μεταβίβασης στην αρμόδια ΔΟΥ, που υπολογίζεται σε 3% επί της αξίας του τιμήματος. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% επί του φόρου μεταβίβασης υπέρ του οικείου Δήμου.
• την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που υπολογίζεται αναλογικά επί της αξίας της συναλλαγής, και συγκεκριμένα 0,8% έως τις 120.000 ευρώ, ενώ για άνω από αυτό το ποσό η αναλογική αμοιβή μειώνεται σταδιακά. Στην αμοιβή του συμβολαιογράφου θα προστεθεί ΦΠΑ ύψους 24%.