ΑΚΙΝΗΤΑ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Τα εξειδικευμένα φορολογικά ζητήματα που προκύπτουν κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων δημιουργούν σύγχυση στους ενδιαφερόμενους αγοραστές, είτε πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, είτε για επιχειρήσεις. Ο υπολογισμός της επερχόμενης φορολογίας και ο προσδιορισμός του συνολικού κόστους με το οποίο τελικά θα επιβαρυνθεί ο αγοραστής καθίστανται δυσχερείς, με αποτέλεσμα οι ενδιαφερόμενοι να πληρώνουν συχνά περισσότερα από όσα υπολόγιζαν και να βγαίνουν εκτός προϋπολογισμού. 

Περαιτέρω, η επιλογή μεταξύ περισσότερων διαφορετικών τρόπων μεταβίβασης, αλλά και η σωστή πληροφόρηση σχετικά με ενδεχόμενες φοροαπαλλαγές, μπορούν να γλιτώσουν τον φορολογούμενο από την καταβολή υπέρογκων φόρων. Η εξεύρεση, όμως, του ιδανικού τρόπου μεταβίβασης ακινήτων και η εκμετάλλευση των ειδικότερων ανά περίπτωση ελαφρύνσεων απαιτούν ενδελεχή νομική και λογιστική έρευνα και προϋποθέτουν εξειδικευμένη γνώση

Η εταιρία μας στελεχώνεται από μία έμπειρη ομάδα δικηγόρων και λογιστών, εξειδικευμένων στα φορολογικά θέματα, που αναλαμβάνει να σας κατατοπίσει σχετικά με την ιδανικότερη λύση για τις συναλλαγές των ακινήτων σας. Οι συνεργάτες μας θα σας ενημερώσουν για κάθε φόρο και παρεπόμενο κόστος που ενδεχομένως κληθείτε να καταβάλετε. Παράλληλα, θα αναζητήσουν βάσει των αναγκών σας την ιδανικότερη λύση για εσάς, και θα σας κατευθύνουν ώστε να αποφύγετε περιττά έξοδα. Οι συμβουλές μας ανταποκρίνονται πλήρως στην φορολογική πραγματικότητα, λαμβάνουν υπόψιν τις τρέχουσες εξελίξεις και εξατομικεύονται βάσει των προσωπικών σας αναγκών, παρέχοντάς σας την καλύτερη δυνατή νομική και φορολογική λύση

Ανάλογα με την περίπτωση, ο αγοραστής ακινήτου καλείται να καταβάλει ή τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ή τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ. Δεδομένου όμως ότι η υποχρέωση σε καταβολή ΦΠΑ έχει ανασταλεί (προαιρετικά) μέχρι και τις 31.12.2022, αυτήν την στιγμή ο αγοραστής επιβαρύνεται μόνο με τον ΦΜΑ. Ειδικότερα:

α.  Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο γενικός κανόνας είναι ότι ο ΦΜΑ καταβάλλεται όταν ο αγοραστής δεν είναι υπόχρεος σε καταβολή ΦΠΑ. Στην πράξη, μέχρι και τις 31.12.2022 ο αγοραστής θα είναι υπόχρεος για την καταβολή μόνο ΦΜΑ. Από την 1.1.2023 ο αγοραστής θα καταβάλει τον ΦΜΑ μόνο όταν δεν οφείλεται ΦΠΑ (ΦΠΑ θα οφείλεται όταν το ακίνητο είναι νεόδμητο και η μεταβίβαση γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό, βλ. αναλυτικά κατωτέρω).

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στο 3% της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι μεγαλύτερη. Επιπλέον, ο αγοραστής καταβάλει δημοτικά τέλη που υπολογίζονται στο 3% του ΦΜΑ. Δηλαδή, έστω ότι η αξία του ακινήτου είναι 100.000€, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε (100.000 x 3% =) 3.000€ και τα τέλη σε (3.000€ x 3% =) 90€.

Ο ΦΜΑ πρέπει να πληρωθεί πριν την υπογραφή του αγοραπωλητήριου συμβολαίου, καθώς η εξόφλησή του αποτελεί προϋπόθεση της πώλησης. Πρόκειται για μία απλουστευμένη διαδικασία, η οποία πλέον γίνεται ηλεκτρονικά. Ο πωλητής και ο αγοραστής υποβάλλουν ηλεκτρονικό αίτημα στην ΔΟΥ στην χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο και η τελευταία εκδίδει την ταυτότητα πληρωμής. Εν συνεχεία, ο αγοραστής καταβάλει ηλεκτρονικά το υπολογισθέν ποσό.

Κρίσιμο είναι να αναφερθεί ότι ο αγοραστής πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται (υπό προϋποθέσεις και μέχρι ένα συγκεκριμένο όριο) από την καταβολή του ΦΜΑ (ίσως hyperlink εδώ για να βγαίνει στην ερώτηση 2).

β. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)  

Μέχρι και την 31.12.2022, η επιβολή ΦΠΑ επί μεταβίβασης ακινήτου έχει προαιρετικά (δηλαδή κατόπιν αίτησης του υποχρέου σε απόδοση ΦΠΑ) ανασταλεί. Από την 1.1.2023 και εφεξής, ο ΦΠΑ 24% θα επιβάλλεται για αγορά ακινήτων, εφόσον η μεταβίβαση γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά και εφόσον η οικοδομική άδεια τους έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006.

O ΦΠΑ βαρύνει επίσης την παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης, τη μεταβίβαση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας και τη σύσταση ή την παραίτηση από το δικαίωμα της δουλείας επί των ως άνω ακινήτων.

Σημειώνεται ότι απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι δικαιούχοι απαλλαγής από τον ΦΜΑ λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ ισχύει για όλη την αξία της παράδοσης του μεταβιβαζόμενου ως πρώτη κατοικία ακινήτου (ΠΟΛ 1083/2006).

Κατά τη διάρκεια ενός ελέγχου, ο φορολογούμενος μπορεί ενδεικτικά να κληθεί να δικαιολογήσει εάν τα χρήματα ενός κοινού τραπεζικού λογαριασμού ανήκουν στον ίδιο ή σε συνδικαιούχους, να παρέχει στοιχεία για την πηγή των πιστώσεων που εμφανίζονται στους τραπεζικούς του λογαριασμούς και δεν καλύπτονται από το εισόδημα που έχει δηλώσει, να εξηγήσει την προέλευση των εμβασμάτων που τυχόν έστειλε σε ελληνικούς λογαριασμούς από λογαριασμούς που διατηρεί στο εξωτερικό και να αναλύσει την πηγή προέλευσης των χρημάτων, να αποδείξει εάν και πώς φορολογήθηκε το κέρδος από επενδύσεις που πραγματοποίησε στο εξωτερικό, κ.ά.

Η ομάδα μας, σε συνεργασία με έμπειρους λογιστές, είναι δίπλα σε κάθε ελεγχόμενο φορολογούμενο παρέχοντας εξατομικευμένη υποστήριξη κατά την διάρκεια του ελέγχου με σκοπό την καλύτερη δυνατή έκβασή του και την αποφυγή πληρωμής φόρων και προστίμων. Αναλαμβάνουμε, επίσης, τη διαδικασία της ενδικοφανούς προσφυγής ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, απαραίτητο προστάδιο για την προσφυγή στα διοικητικά δικαστήρια, και χειριζόμαστε την υπόθεση και ενώπιον της διοικητικής και ποινικής δικαιοσύνης σε κάθε βαθμό δικαιοδοσίας.

Πρωταρχική επιδίωξή μας είναι η άμεση ολοκλήρωση κάθε ελέγχου χωρίς να χρειαστεί ο φορολογούμενος να προσφύγει στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών ή στη Διοικητική Δικαιοσύνη. Αποφεύγεται έτσι η καθόλου αμελητέα δαπάνη που απαιτείται για τη διαδικασία της ενδικοφανούς προσφυγής και της δικαστικής διαμάχης και ο φορολογικός έλεγχος ολοκληρώνεται σε σύντομο χρόνο. Η προσέγγισή μας είναι πρακτική και ρεαλιστική και οι λύσεις που προσφέρουμε στους εντολείς μας σκοπεύουν στην επίτευξη του καλύτερου δυνατού αποτελέσματος και στην συνέχιση της οικονομικής δραστηριότητάς τους χωρίς προσκόμματα και επιβαρύνσεις.

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου 3% για απόκτηση πρώτης κατοικίας προϋποθέτει:

  1. Το ακίνητο να αποκτηθεί κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.
  2. Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.
  3. Το ακίνητο να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για 5 χρόνια.
  4. Για δεύτερη φορά μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της πρώτης απαλλαγής.

Από 1.10.2021 η γονική παροχή ή η δωρεά οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου προς τα πρόσωπα που υπάγονται στην Α’ Κατηγορία (σύζυγοι, πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, παιδιά, εγγόνια και γονείς) είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 800.000€. Για το υπερβάλλον ποσό εφαρμόζεται συντελεστής 10%. Η γονική παροχή ή η δωρεά χρημάτων διενεργείται υποχρεωτικά με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Οι συγκεκριμένες δωρεές και γονικές παροχές δεν συνυπολογίζονται στην αιτία θανάτου κτήση περιουσίας μεταξύ των ίδιων προσώπων.

Παράδειγμα: Ο πατέρας θέλει να μεταβιβάσει ακίνητο σε τέκνο αξίας 600.000€ και η μητέρα θέλει να του κάνει χρηματική γονική παροχή 300.000€. Το τέκνο δε θα πληρώσει καθόλου φόρο καθώς το αφορολόγητο όριο των 800.000€ είναι ανά γονέα.

Για τις υπόλοιπες κατηγορίες η φορολόγηση έχει ως εξής:

Στην Κατηγορία Β’ υπάγονται: α) οι κατιόντες εξ αίματος τρίτου και επόμενων βαθμών, β) οι ανιόντες εξ αίματος δεύτερου και επόμενων βαθμών, γ) τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε, δ) οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού, ε) οι αδελφοί (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς), στ) οι συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου, ζ) οι πατριοί και οι μητριές, η) τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου, θ) τα τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπροί-νύφες) και ι) οι ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί-πεθερές).

Η δωρεά χρηματικών ποσών για δικαιούχους που υπάγονται στην Β’ Κατηγορία φορολογείται με συντελεστή 20%. Η δωρεά κινητής περιουσίας μεταξύ ατόμων της Β’ Κατηγορίας φορολογείται ως εξής:

Κλιμάκια

Συντελεστής

Φόρος κλιμακίου

Φορολογητέα περιουσία

Φόρος που αναλογεί

30.000

0%

                      –    

            30.000,00  

                   –    

70.000

5%

         3.500,00  

         100.000,00  

      3.500,00  

200.000

10%

       20.000,00  

         300.000,00  

    23.500,00  

Υπερβάλλον

20%

 

 

 

 

Στην Κατηγορία Γ’ υπάγεται οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής ή εξωτικός.

Η δωρεά χρηματικών ποσών για δικαιούχους που υπάγονται στην Γ’ Κατηγορία φορολογείται με συντελεστή 40%. Η φορολόγηση της δωρεάς κινητής περιουσίας για δικαιούχους που υπάγονται στην Γ’ Κατηγορία γίνεται ως εξής:

Κλιμάκια

Συντελεστής

Φόρος κλιμακίου

Φορολογητέα περιουσία

Φόρος που αναλογεί

6.000

0%

                      –    

              6.000,00  

                   –    

66.000

20%

       13.200,00  

            72.000,00  

    13.200,00  

195.000

30%

       58.500,00  

         267.000,00  

    71.700,00  

Υπερβάλλον

40%

 

 

 

Το ποσό που καταβλήθηκε μέσα στο έτος για αγορά ακινήτου αποτελεί τεκμήριο δαπάνης  στην φορολογική δήλωση. Σε περίπτωση που το τίμημα εξοφληθεί σε δόσεις, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις με βάση τα παραστατικά πληρωμής. Ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται υπόψιν εκτός του τιμήματος αγοράς, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, τα συμβολαιογραφικά έξοδα καθώς και λοιπά έξοδα και φόροι.

Τα παραπάνω μπορούν να καλυφθούν από εισοδήματα τρέχουσας χρήσης ή προηγούμενων ετών με ανάλωση κεφαλαίου. Στην ανάλωση χρησιμοποιούνται εισοδήματα από κάθε πηγή που μπορεί να έχει ο φορολογούμενος (μισθωτές υπηρεσίες, ελευθέριο επάγγελμα, τόκοι, μερίσματα, ενοίκια, δάνεια, δωρεά κ.λπ.).

Αν στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου αναγράφεται τίμημα μικρότερο από το πραγματικό, ο αγοραστής και ο πωλητής ενδέχεται να αντιμετωπίσουν πρόβλημα με τις φορολογικές αρχές.

Όσον αφορά στον πωλητή, λαμβάνει κεφάλαιο το οποίο δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από την πώληση του ακινήτου και ως εκ τούτου θα θεωρηθεί από τις φορολογικές αρχές ως «προσαύξηση περιουσίας που προέρχεται από παράνομη πηγή ή αιτία» και θα φορολογηθεί ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα με συντελεστή 33% (άρ. 21 παρ. 4 και 29 παρ. 4 Ν.4172/2013).

Προκειμένου να αποφύγει την πληρωμή των υψηλών φόρων, ο πωλητής μπορεί να επιδιώξει την υπογραφή διορθωτικής πράξης συμβολαίου με τον αγοραστή. Στην περίπτωση αυτή, εφόσον με το μεταγενέστερο συμβόλαιο τροποποιείται το τίμημα ή η έκταση του ακινήτου και αυτά είναι μεγαλύτερα από εκείνα που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο, ο αγοραστής οφείλει να πληρώσει επιπλέον φόρο 3% για το επιπλέον τίμημα ή την αξία της επιπλέον έκτασης του ακινήτου. Ως χρόνος φορολογίας θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται στον αγοραστή πρόσθετος φόρος ανακρίβειας ή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης ΦΜΑ, ούτε στοιχειοθετείται το ποινικό αδίκημα της φοροδιαφυγής (αρ. πρωτ. Δ13Β 1065690 ΕΞ 16.04.2013 εγκύκλιος Υπουργείου Οικονομικών). Επίσης, τα μέρη πρέπει να κάνουν τροποποιητική δήλωση φόρου εισοδήματος (άρ. 19 παρ. 3 Ν. 4174/2013) για το φορολογικό έτος που έγινε το αρχικό συμβόλαιο και να δηλώσουν το υπολειπόμενο ποσό της διορθωτικής πράξης του συμβολαίου.

Ωστόσο, για την διορθωτική πράξη συμβολαίου απαιτείται να συναινούν και τα δύο μέρη (αγοραστής και πωλητής), καθώς πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Πρόβλημα δημιουργείται ως εκ τούτου στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν μπορεί να δικαιολογήσει φορολογικά το επιπλέον τίμημα, στην περίπτωση δηλαδή που τα χρήματα δεν καλύπτονται από εισοδήματα του αγοραστή.

Ιδιαίτερη είναι η περίπτωση αγοραπωλησίας που γίνεται στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή (π.χ. κατασκευαστής οικοδομών). Σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου και εφόσον διαπιστωθεί ότι ο πωλητής έλαβε τίμημα που δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο, θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος και ΦΠΑ για την απόκρυψη επιχειρηματικών εσόδων πλέον των προσαυξήσεων, των τόκων και των προστίμων που προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν. 4174/2013).

Και σε αυτή την περίπτωση είναι δυνατή η σύνταξη διορθωτικής πράξης συμβολαίου με την διαφορά ότι η διόρθωση πρέπει να δικαιολογείται από συγκεκριμένη αιτία σε αντίθεση με την αγοραπωλησία μεταξύ ιδιωτών, η οποία μπορεί να γίνει για οποιοδήποτε λόγο. Ο επιχειρηματίας πρέπει να υποβάλλει στην αρμόδια φορολογική αρχή υπεύθυνη δήλωση, με την οποία να εξειδικεύει τις αιτίες για τις οποίες διορθώνεται, συμπληρώνεται, τροποποιείται ή επαναλαμβάνεται το αρχικό συμβόλαιο. Η υπεύθυνη δήλωση αποτελεί νεότερο στοιχείο βάσει του οποίου επανελέγχεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ που υποβλήθηκε και ελέγχθηκε κατά τον χρόνο υπογραφής του αρχικού συμβολαίου. Κατόπιν του επανελέγχου, συντάσσεται έκθεση επανελέγχου της ειδικής δήλωσης και εκδίδεται πράξη προσδιορισμού ΦΠΑ. Ο τυχόν φόρος που θα προκύψει δεν υπόκειται σε προσαυξήσεις καθώς η πράξη που θα εκδοθεί αποτελεί συμπληρωματική της πράξης που εκδόθηκε κατόπιν της αρχικής ειδικής δήλωσης (ΠΟΛ 1095/2007).

Με τις διατάξεις του άρ. 39 Ν. 4646/2019 τροποποιήθηκε ο Κώδικας ΦΠΑ (Ν. 2859/2000) και εισήχθη προαιρετικό καθεστώς αναστολής ΦΠΑ κατά την μεταβίβαση των «νεόδμητων» ακινήτων, ήτοι των ακινήτων των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται ή αναθεωρείται από την 1.1.2006 και εφεξής (βλ. άρ.6 Κώδικα ΦΠΑ). Συγκεκριμένα, αναστέλλεται υποχρεωτικά μέχρι 31.12.2022 η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ανωτέρω ακίνητα, εφόσον υποβάλει αίτηση στην εφορία ο υποκείμενος (η επιχείρηση κατασκευής και πώλησης οικοδομών). Για την μεταβίβαση των ακινήτων αντί του ΦΠΑ οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου 3% επί της αντικειμενικής ή της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο (όποια είναι υψηλότερη), ενώ ο κατασκευαστής υποχρεούται σε διακανονισμό ΦΠΑ εισροών.

Η αναστολή καταλαμβάνει όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του, είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.

Η ανωτέρω διάταξη καταλαμβάνει τόσο τα εργολαβικά που έχουν συνταχθεί έως την έναρξη ισχύος των διατάξεων περί αναστολής και για τα οποία o κατασκευαστής επέλεξε την ένταξη του στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, όσο και τα εργολαβικά που συντάσσονται μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων και ο κατασκευαστής επιλέγει την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ.

Η ρύθμιση για την αναστολή ΦΠΑ δεν επηρεάζει την αγορά α’ κατοικίας δεδομένου ότι αυτή απαλλάσσεται ήδη από τον ΦΠΑ.

Το κέρδος των φυσικών προσώπων από την πώληση ακινήτων φορολογείται με συντελεστή 15% (άρ. 41 ΚΦΕ). Ειδικότερα, σε φόρο υπόκειται η υπεραξία από την πώληση ακινήτου, δηλαδή η διαφορά τιμής κτήσης από την τιμή πώλησης. Η υπεραξία απομειώνεται για κάθε έτος που το ακίνητο παραμένει στα χέρια του πωλητή και εφόσον ο πωλητής διακράτησε το ακίνητο για τουλάχιστον 5 έτη, από την υπεραξία του ακινήτου αφαιρείται το ποσό των 25.000€. Τέλος, η υπεραξία θεωρείται μηδενική όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται αποκτήθηκε μέχρι και την 31.12.1994. Σημειωτέον ότι η ως άνω διάταξη τελεί σε αναστολή έως τις 31.12.2022 και σήμερα τα φυσικά πρόσωπα κατ’ αρχήν δεν φορολογούνται για το κέρδος που αποκομίζουν από τις πωλήσεις ακινήτων.

Ωστόσο, υπάρχει περίπτωση ακόμα και σήμερα και παρά την αναστολή, το εισόδημα από την πώληση ακινήτου να φορολογηθεί. Αυτό συμβαίνει όταν χαρακτηρίζεται ως εισόδημα από «επιχειρηματική δραστηριότητα». Ο νόμος θέτει κριτήρια για το χαρακτηρισμό μιας συναλλαγής ως επιχειρηματικής, ορίζοντας κατ’ αρχάς ως όρο τον σκοπό επίτευξης κέρδους και διακρίνοντας στη συνέχεια σε μεμονωμένες πράξεις και συστηματικές διενέργειες πράξεων.

Α. Όσον αφορά στη συστηματική διενέργεια πράξεων με σκοπό την επίτευξη κέρδους, για να θεωρηθούν οι πράξεις ως επιχειρηματικές θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

  • Να πρόκειται για τουλάχιστον 3 ομοειδείς συναλλαγές οι οποίες έγιναν εντός 2 ετών (π.χ. αγορά, ανέγερση, πώληση)
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που αποκτήθηκε από κληρονομιά ή χαριστική αιτία από συγγενή μέχρι β΄ βαθμού
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που είχε ο πωλητής στην κατοχή του για περισσότερο από 5 έτη

Αν συντρέχουν όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις, τότε το εισόδημα που αποκτήθηκε από τις ανωτέρω συναλλαγές, θα φορολογηθεί ως επιχειρηματικό.

Β. Όσον αφορά στην μεμονωμένη πράξη με σκοπό την επίτευξη κέρδους, ο νόμος δεν θέτει ξεκάθαρα κριτήρια καταλείποντας ερωτηματικά ως προς το πότε μία μεμονωμένη πράξη μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική. Δεδομένου, ωστόσο, ότι στην περίπτωση της συστηματικής διενέργειας πράξεων τίθενται τα παραπάνω κριτήρια, θα πρέπει για τις μεμονωμένες πράξεις να υπάρξει συσταλτική ερμηνεία. Δηλαδή, το εισόδημα να θεωρείται επιχειρηματικό μόνο αν προκύπτει στο πλαίσιο της πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή.

Η φορολόγηση του εισοδήματος από πώληση ακινήτου, σε περιπτώσεις που χαρακτηριστεί πράγματι ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα, συναθροίζεται με το ενδεχόμενο εισόδημα από μισθούς ή συντάξεις και φορολογείται με συντελεστή έως και 44%.

Για την αγοραπωλησία ακινήτου απαιτείται η προσκόμιση στον συμβολαιογράφο αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας, το οποίο εκδίδεται όταν ο πωλητής δεν έχει οφειλές στην εφορία ή άλλη δημόσια αρχή και όταν έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις της τελευταίας πενταετίας.

Ιδίως στη περίπτωση που ο πωλητής είναι έμπορος, ελ. επαγγελματίας, νομικό πρόσωπο, κοινωνία αστικού δικαιώματος, κοινοπραξία, ή, αστική, συμμετοχική ή αφανής εταιρία, απαιτείται και η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας, η οποία χορηγείται εφόσον ο πωλητής δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στα ασφαλιστικά ταμεία και έχει υποβάλλει τις απαιτούμενες δηλώσεις για τις οποίες είναι υπόχρεος (π.χ. ΑΠΔ).

Σε περίπτωση που δεν συντρέχουν τα ανωτέρω, ο πωλητής μπορεί να προχωρήσει στην πώληση με έναν από τους εξής τρόπους:

1η επιλογή: O πωλητής να έχει υπαχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών και να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας και βεβαίωση οφειλής που επέχει θέσει ασφαλιστικής ενημερότητας, υπό τον όρο της παρακράτησης ποσοστού ή και του συνόλου της πραγματικής αξίας του ακινήτου (αρ. 12 παρ. 4 Ν. 4174/2013, ΠΟΛ 1274/2013, αρ. 25 Ν.4611/2019). Το παρακρατούμενο ποσό αποδίδεται στο Δημόσιο για την κάλυψη δόσεων του προγράμματος ρύθμισης, με τα τυχόν ευεργετήματα της πρόωρης εξόφλησης της τηρούμενης ρύθμισης.

2η επιλογή: Εάν ο πωλητής δεν έχει υπαχθεί σε ρύθμιση, αποδίδεται στο Δημόσιο και μέχρι του ύψους των οφειλών, το σύνολο της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή προσκομίζεται στον συμβολαιογράφο, αντί του αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής βάσει της οποίας αποδίδεται στο Δημόσιο το τίμημα της αγοραπωλησίας (αρ. 12 παρ. 6 Ν. 4174/2013, ΠΟΛ 1275/2013, αρ. 25 Ν.4611/2019).

Αξίζει να σημειωθεί, ότι σε περιπτώσεις διασφάλισης σοβαρών συμφερόντων του Δημοσίου ή σε περιπτώσεις οικονομικού εγκλήματος και μεγάλης έκτασης φοροδιαφυγής ή σε περίπτωση οφειλών σε άλλη δημόσια αρχή, μπορεί να μην χορηγηθεί αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ακόμα και αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις χορήγησης αυτού (αρ. 12 παρ. 3 και 8 Ν.4174/2013).

Σε κάθε περίπτωση ο πωλητής μπορεί να ασκήσει προσφυγή ενώπιον των Διοικητικών Δικαστηρίων κατά της άρνησης χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας, η οποία εκδικάζεται σύμφωνα με την προεδρική διαδικασία (αρ. 6 παρ. 2δ ΚΔΔ).