ΑΚΙΝΗΤΑ - ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Μπορεί να γίνει αγοραπωλησία αν ο πωλητής έχει χρέη στην εφορία ή σε ασφαλιστικά ταμεία;

Για την αγοραπωλησία ακινήτου απαιτείται η προσκόμιση στον συμβολαιογράφο αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας, το οποίο εκδίδεται όταν ο πωλητής δεν έχει οφειλές στην εφορία ή άλλη δημόσια αρχή και όταν έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις της τελευταίας πενταετίας.

Ιδίως στη περίπτωση που ο πωλητής είναι έμπορος, ελ. επαγγελματίας, νομικό πρόσωπο, κοινωνία αστικού δικαιώματος, κοινοπραξία, ή, αστική, συμμετοχική ή αφανής εταιρία, απαιτείται και η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας, η οποία χορηγείται εφόσον ο πωλητής δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στα ασφαλιστικά ταμεία και έχει υποβάλλει τις απαιτούμενες δηλώσεις για τις οποίες είναι υπόχρεος (π.χ. ΑΠΔ).

Σε περίπτωση που δεν συντρέχουν τα ανωτέρω, ο πωλητής μπορεί να προχωρήσει στην πώληση με έναν από τους εξής τρόπους:

1η επιλογή: O πωλητής να έχει υπαχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών και να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας και βεβαίωση οφειλής που επέχει θέσει ασφαλιστικής ενημερότητας, υπό τον όρο της παρακράτησης ποσοστού ή και του συνόλου της πραγματικής αξίας του ακινήτου (αρ. 12 παρ. 4 Ν. 4174/2013, ΠΟΛ 1274/2013, αρ. 25 Ν.4611/2019). Το παρακρατούμενο ποσό αποδίδεται στο Δημόσιο για την κάλυψη δόσεων του προγράμματος ρύθμισης, με τα τυχόν ευεργετήματα της πρόωρης εξόφλησης της τηρούμενης ρύθμισης.

2η επιλογή: Εάν ο πωλητής δεν έχει υπαχθεί σε ρύθμιση, αποδίδεται στο Δημόσιο και μέχρι του ύψους των οφειλών, το σύνολο της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή προσκομίζεται στον συμβολαιογράφο, αντί του αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής βάσει της οποίας αποδίδεται στο Δημόσιο το τίμημα της αγοραπωλησίας (αρ. 12 παρ. 6 Ν. 4174/2013, ΠΟΛ 1275/2013, αρ. 25 Ν.4611/2019).

Αξίζει να σημειωθεί, ότι σε περιπτώσεις διασφάλισης σοβαρών συμφερόντων του Δημοσίου ή σε περιπτώσεις οικονομικού εγκλήματος και μεγάλης έκτασης φοροδιαφυγής ή σε περίπτωση οφειλών σε άλλη δημόσια αρχή, μπορεί να μην χορηγηθεί αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ακόμα και αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις χορήγησης αυτού (αρ. 12 παρ. 3 και 8 Ν.4174/2013).

Σε κάθε περίπτωση ο πωλητής μπορεί να ασκήσει προσφυγή ενώπιον των Διοικητικών Δικαστηρίων κατά της άρνησης χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας, η οποία εκδικάζεται σύμφωνα με την προεδρική διαδικασία (αρ. 6 παρ. 2δ ΚΔΔ).

Ωστόσο, υπάρχει περίπτωση ακόμα και σήμερα και παρά την αναστολή, το εισόδημα από την πώληση ακινήτου να φορολογηθεί. Αυτό συμβαίνει όταν χαρακτηρίζεται ως εισόδημα από «επιχειρηματική δραστηριότητα». Ο νόμος θέτει κριτήρια για το χαρακτηρισμό μιας συναλλαγής ως επιχειρηματικής, ορίζοντας κατ’ αρχάς ως όρο τον σκοπό επίτευξης κέρδους και διακρίνοντας στη συνέχεια σε μεμονωμένες πράξεις και συστηματικές διενέργειες πράξεων.

Α. Όσον αφορά στη συστηματική διενέργεια πράξεων με σκοπό την επίτευξη κέρδους, για να θεωρηθούν οι πράξεις ως επιχειρηματικές θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

  • Να πρόκειται για τουλάχιστον 3 ομοειδείς συναλλαγές οι οποίες έγιναν εντός 2 ετών (π.χ. αγορά, ανέγερση, πώληση)
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που αποκτήθηκε από κληρονομιά ή χαριστική αιτία από συγγενή μέχρι β΄ βαθμού
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που είχε ο πωλητής στην κατοχή του για περισσότερο από 5 έτη

Αν συντρέχουν όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις, τότε το εισόδημα που αποκτήθηκε από τις ανωτέρω συναλλαγές, θα φορολογηθεί ως επιχειρηματικό.

Β. Όσον αφορά στην μεμονωμένη πράξη με σκοπό την επίτευξη κέρδους, ο νόμος δεν θέτει ξεκάθαρα κριτήρια καταλείποντας ερωτηματικά ως προς το πότε μία μεμονωμένη πράξη μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική. Δεδομένου, ωστόσο, ότι στην περίπτωση της συστηματικής διενέργειας πράξεων τίθενται τα παραπάνω κριτήρια, θα πρέπει για τις μεμονωμένες πράξεις να υπάρξει συσταλτική ερμηνεία. Δηλαδή, το εισόδημα να θεωρείται επιχειρηματικό μόνο αν προκύπτει στο πλαίσιο της πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή.

Η φορολόγηση του εισοδήματος από πώληση ακινήτου, σε περιπτώσεις που χαρακτηριστεί πράγματι ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα, συναθροίζεται με το ενδεχόμενο εισόδημα από μισθούς ή συντάξεις και φορολογείται με συντελεστή έως και 44%.