ΑΚΙΝΗΤΑ - ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Πώς φορολογείται το εισόδημα από την πώληση ακινήτου;

Το κέρδος των φυσικών προσώπων από την πώληση ακινήτων φορολογείται με συντελεστή 15% (άρ. 41 ΚΦΕ). Ειδικότερα, σε φόρο υπόκειται η υπεραξία από την πώληση ακινήτου, δηλαδή η διαφορά τιμής κτήσης από την τιμή πώλησης. Η υπεραξία απομειώνεται για κάθε έτος που το ακίνητο παραμένει στα χέρια του πωλητή και εφόσον ο πωλητής διακράτησε το ακίνητο για τουλάχιστον 5 έτη, από την υπεραξία του ακινήτου αφαιρείται μέχρι και το ποσό των 25.000€. Τέλος, η υπεραξία θεωρείται μηδενική όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται αποκτήθηκε μέχρι και την 31.12.1994. Σημειωτέον ότι η ως άνω διάταξη τελεί σε αναστολή έως τις 31.12.2022 και σήμερα τα φυσικά πρόσωπα κατ’ αρχήν δεν φορολογούνται για το κέρδος που αποκομίζουν από τις πωλήσεις ακινήτων.

Ωστόσο, υπάρχει περίπτωση ακόμα και σήμερα και παρά την αναστολή, το εισόδημα από την πώληση ακινήτου να φορολογηθεί. Αυτό συμβαίνει όταν χαρακτηρίζεται ως εισόδημα από «επιχειρηματική δραστηριότητα». Ο νόμος θέτει κριτήρια για το χαρακτηρισμό μιας συναλλαγής ως επιχειρηματικής, ορίζοντας κατ’ αρχάς ως όρο τον σκοπό επίτευξης κέρδους και διακρίνοντας στη συνέχεια σε μεμονωμένες πράξεις και συστηματικές διενέργειες πράξεων.

Α. Όσον αφορά στη συστηματική διενέργεια πράξεων με σκοπό την επίτευξη κέρδους, για να θεωρηθούν οι πράξεις ως επιχειρηματικές θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

  • Να πρόκειται για τουλάχιστον 3 ομοειδείς συναλλαγές οι οποίες έγιναν εντός 2 ετών (π.χ. αγορά, ανέγερση, πώληση)
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που αποκτήθηκε από κληρονομιά ή χαριστική αιτία από συγγενή μέχρι β΄ βαθμού
  • Η πώληση να μην αφορά περιουσιακό στοιχείο που είχε ο πωλητής στην κατοχή του για περισσότερο από 5 έτη

Αν συντρέχουν όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις, τότε το εισόδημα που αποκτήθηκε από τις ανωτέρω συναλλαγές, θα φορολογηθεί ως επιχειρηματικό.

Β. Όσον αφορά στην μεμονωμένη πράξη με σκοπό την επίτευξη κέρδους, ο νόμος δεν θέτει ξεκάθαρα κριτήρια καταλείποντας ερωτηματικά ως προς το πότε μία μεμονωμένη πράξη μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική. Δεδομένου, ωστόσο, ότι στην περίπτωση της συστηματικής διενέργειας πράξεων τίθενται τα παραπάνω κριτήρια, θα πρέπει για τις μεμονωμένες πράξεις να υπάρξει συσταλτική ερμηνεία. Δηλαδή, το εισόδημα να θεωρείται επιχειρηματικό μόνο αν προκύπτει στο πλαίσιο της πραγματικής επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή.

Η φορολόγηση του εισοδήματος από πώληση ακινήτου, σε περιπτώσεις που χαρακτηριστεί πράγματι ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα, συναθροίζεται με το ενδεχόμενο εισόδημα από μισθούς ή συντάξεις και φορολογείται με συντελεστή έως και 44%.