Τι συμβαίνει όταν στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου αναγράφεται τίμημα μικρότερο του πραγματικού; Τι ισχύει για το διορθωτικό συμβόλαιο;

Αν στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου αναγράφεται τίμημα μικρότερο από το πραγματικό, ο αγοραστής και ο πωλητής ενδέχεται να αντιμετωπίσουν πρόβλημα με τις φορολογικές αρχές.

Όσον αφορά στον πωλητή, λαμβάνει κεφάλαιο το οποίο δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από την πώληση του ακινήτου και ως εκ τούτου θα θεωρηθεί από τις φορολογικές αρχές ως «προσαύξηση περιουσίας που προέρχεται από παράνομη πηγή ή αιτία» και θα φορολογηθεί ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα με συντελεστή 33% (άρ. 21 παρ. 4 και 29 παρ. 4 Ν.4172/2013).

Προκειμένου να αποφύγει την πληρωμή των υψηλών φόρων, ο πωλητής μπορεί να επιδιώξει την υπογραφή διορθωτικής πράξης συμβολαίου με τον αγοραστή. Στην περίπτωση αυτή, εφόσον με το μεταγενέστερο συμβόλαιο τροποποιείται το τίμημα ή η έκταση του ακινήτου και αυτά είναι μεγαλύτερα από εκείνα που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο, ο αγοραστής οφείλει να πληρώσει επιπλέον φόρο 3% για το επιπλέον τίμημα ή την αξία της επιπλέον έκτασης του ακινήτου. Ως χρόνος φορολογίας θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται στον αγοραστή πρόσθετος φόρος ανακρίβειας ή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης ΦΜΑ, ούτε στοιχειοθετείται το ποινικό αδίκημα της φοροδιαφυγής (αρ. πρωτ. Δ13Β 1065690 ΕΞ 16.04.2013 εγκύκλιος Υπουργείου Οικονομικών). Επίσης, τα μέρη πρέπει να κάνουν τροποποιητική δήλωση φόρου εισοδήματος (άρ. 19 παρ. 3 Ν. 4174/2013) για το φορολογικό έτος που έγινε το αρχικό συμβόλαιο και να δηλώσουν το υπολειπόμενο ποσό της διορθωτικής πράξης του συμβολαίου.

Ωστόσο, για την διορθωτική πράξη συμβολαίου απαιτείται να συναινούν και τα δύο μέρη (αγοραστής και πωλητής), καθώς πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Πρόβλημα δημιουργείται ως εκ τούτου στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν μπορεί να δικαιολογήσει φορολογικά το επιπλέον τίμημα, στην περίπτωση δηλαδή που τα χρήματα δεν καλύπτονται από εισοδήματα του αγοραστή.

Ιδιαίτερη είναι η περίπτωση αγοραπωλησίας που γίνεται στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή (π.χ. κατασκευαστής οικοδομών). Σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου και εφόσον διαπιστωθεί ότι ο πωλητής έλαβε τίμημα που δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο, θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος και ΦΠΑ για την απόκρυψη επιχειρηματικών εσόδων πλέον των προσαυξήσεων, των τόκων και των προστίμων που προβλέπονται στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν. 4174/2013).

Και σε αυτή την περίπτωση είναι δυνατή η σύνταξη διορθωτικής πράξης συμβολαίου με την διαφορά ότι η διόρθωση πρέπει να δικαιολογείται από συγκεκριμένη αιτία σε αντίθεση με την αγοραπωλησία μεταξύ ιδιωτών, η οποία μπορεί να γίνει για οποιοδήποτε λόγο. Ο επιχειρηματίας πρέπει να υποβάλλει στην αρμόδια φορολογική αρχή υπεύθυνη δήλωση, με την οποία να εξειδικεύει τις αιτίες για τις οποίες διορθώνεται, συμπληρώνεται, τροποποιείται ή επαναλαμβάνεται το αρχικό συμβόλαιο. Η υπεύθυνη δήλωση αποτελεί νεότερο στοιχείο βάσει του οποίου επανελέγχεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ που υποβλήθηκε και ελέγχθηκε κατά τον χρόνο υπογραφής του αρχικού συμβολαίου. Κατόπιν του επανελέγχου, συντάσσεται έκθεση επανελέγχου της ειδικής δήλωσης και εκδίδεται πράξη προσδιορισμού ΦΠΑ. Ο τυχόν φόρος που θα προκύψει δεν υπόκειται σε προσαυξήσεις καθώς η πράξη που θα εκδοθεί αποτελεί συμπληρωματική της πράξης που εκδόθηκε κατόπιν της αρχικής ειδικής δήλωσης (ΠΟΛ 1095/2007).